Сдача квартиры в аренду для некоторых является подспорьем, а для некоторых – бизнесом. В любом случае, это способ получения дохода. Граждане традиционно не любят сообщать налоговой о дополнительной прибыли и делиться. Однако, экономия чревата рядом серьезных рисков.

Зачем легализовать сдачу квартиры?

Есть ряд причин, превышающих по значимости сумму экономии на налогах:

1. Право заключения договора. Договор с жильцами позволяет в законном порядке требовать возмещения убытков. Если вы сдаете квартиру легально, вы автоматически страхуетесь от рисков: неоплата, порча имущества и состояния объекта. Сделка по договору обладает юридической силой, вы будете вправе требовать от жильцов материальной компенсации, сможете привлечь их к ответственности.
2. Отсутствие претензий и штрафов. В России предусмотрен штраф за незаконное осуществление предпринимательской деятельности, а получение регулярного дохода от сдачи квартиры является таковой. Налоговая вправе начислить налог 13% за последние 3 года + 20% в качестве штрафа, а при многократных нарушениях – штраф до 300 тысяч и привлечение к уголовной ответственности.
3. Возможность сдавать квартиру юрлицам. Направляя сотрудника в командировку, организация может компенсировать расходы на его проживание только при наличии официального договора аренды. В целях экономии в длительных командировках работникам часто снимают квартиры вместо дорогостоящих отелей. Для вас – это новые ответственные клиенты и более интересная стоимость аренды.

Как законно сдавать квартиру и сколько платить

У вас есть несколько вариантов на выбор, позволяющих легализовать сдачу квадратных метров за деньги:

Вариант 1: Сдавать как физлицо

Если вы не хотите оформляться в качестве ИП, придется платить налог 13% по декларации 3-НДФЛ. Она подается ежегодно до 30 апреля, срок уплаты налога – до 15 июня.

Обратите внимание: при заключении договора аренды квартиры на срок более года нужно зарегистрировать обременение в Росреестре.

Вариант 2: Оформить ИП на УСН «доходы»

Налоговая ставка для ИП на упрощенке в вариации «доходы» составляет 6%. Это экономнее, чем налоговое бремя физлица, однако предусматривает дополнительные затраты в виде страховых взносов (в 2021 году — 40 874 руб.).

Оформление ИП выгоднее при высокой стоимости аренды, или если вы уже осуществляете другую предпринимательскую деятельность (тогда достаточно добавить ОКВЭД 70.20).

Бесплатно оформить документы на оформление ИП или заполнить заявление на внесение изменений можно на https://registrator.online/. Этот сервис готовит документы для ИП и ООО в электронном виде автоматически, регистрироваться или платить не нужно.

Вариант 3: Купить патент

Для покупки патента также требуется регистрация ИП. Стоимость патента зависит от территориального местоположения квартиры. Например, годовой патент в ЦАО Москвы на квартиру до 50 квадратов в 2021 году стоит 27 000 рублей, а в Новомосковском округе – 12 000 рублей.

Вариант 4: Стать самозанятым

Регистрация в качестве самозанятого лица позволит снизить налоговую ставку:

• 4% — при аренде физлицам
• 6% — при аренде юрлицам

При этом, если вы зарегистрировались недавно и имеете право на налоговый вычет, ставки будут 3% и 5% соответственно.

Этот вариант подходит для сдачи недорогих квартир.